Revue de presse – La nullité d’une vente pour manœuvres dolosives

Dans le cadre particulier d’opérations de défiscalisation, la Cour de cassation a annulé une vente immobilière en raison des manœuvres dolosives des vendeurs.

Cass. Civ. 3ème, 12 octobre 2017, n°16-23.362 et n°16-23.501

En novembre 2005, une société civile immobilière a vendu en l’état futur d’achèvement deux lots à deux particuliers. Ces derniers avaient préalablement été démarchés par une société mandataire. Les lots ont été livrés en février 2007.

Soutenant que la location des biens immobiliers s’était avérée difficile en raison de la saturation du marché locatif et donc que les rendements attendus n’avaient pas eu lieu, les particuliers ont assigné, entre autres, la SCI et le mandataire en nullité de la vente pour dol, absence de cause, manquement au devoir d’information et de conseil et non-respect des dispositions du Code de la consommation et du Code de la construction et de l’habitation et en indemnisation de leurs préjudices.

La Cour d’appel de Montpellier a jugé que le consentement des deux particuliers avait été vicié par le dol de la SCI et le dol subséquent de son mandataire. La vente a donc été annulée et des dommages et intérêts octroyés. La SCI et son mandataire se sont pourvus en cassation.

La Cour de cassation retient que la SCI connaissait la plaquette de commercialisation et la simulation financière remises aux acquéreurs par le mandataire, ainsi que les difficultés du marché locatif local et que cependant, elle assurait aux acquéreurs un placement sûr et rentable à court terme dans l’unique intérêt de rentabiliser son opération. La Cour d’appel a pu relever que « ces informations mensongères dépassaient la nécessité admise de flatter le produit proposé à la vente ». La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir déduit que « en usant de manœuvres dolosives la SCI avait provoqué chez les particuliers une erreur sur la rentabilité de leur acquisition, qui les avait déterminés à contracter, et que le contrat de vente conclu entre les parties devait être annulé ».

S’agissant du mandataire, la Cour de cassation retient que la société avait fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain fiscal et financier net sur l’ensemble de l’opération alors qu’en sa qualité de professionnel spécialisé dans le conseil en investissements financiers, elle connaissait l’état de saturation du marché immobilier sur la ville. La Cour d’appel a pu relever que les éléments remis était destinés à faire croire aux particuliers que leur investissement était avantageux et sans aucun risque. La Cour de cassation approuve la Cour d’appel en déduisant que ces manœuvres ayant déterminé les particuliers à contracter, le mandataire avait commis un dol à leur égard.

Ainsi, en l’espèce, que ce soit pour la SCI ou le mandataire, l’intention de tromper n’était pas démontrée. Néanmoins, dans le cadre spécifique d’une opération de défiscalisation, la Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel ayant retenu seulement les informations mensongères de la plaquette de commercialisation et la qualité de professionnels des vendeurs pour qualifier le dol.

Lien vers la décision.

Revue de presse réalisée par l’équipe Contentieux des affaires.